合同案件经验-预约合同的问题

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在商品房买卖领域,预约合同大量存在并发挥重要作用,同时实践也产生了较多的纠纷。判断商品房买卖中的认购、订购、预订协议等预约合同需要注意一下几个问题,富答法律咨询上海律师针对相关合同案件经验具体解释如下:

1.预约不是本约的从合同。首先,预约的成立及生效并不以本约为前提,即使本约最终未能订立,当事人仍要受预约的约束。其次,预约的效力不受本约的影响。本约一旦订立,双方当事人均可请求对方履行本约中约定的义务,若对方不按照本约的约定履行义务,将构成违约,非违约方可清求违约方承担实际履行或损害赔偿的违约说任,且该损害赔偿的范围包括履行利益的赔偿。而如果当事人未能顺利缔结本约,即只是停留在预约阶段,那么一般情况下当事人不能直接请求对方履行本应由本约约定的义务,而只能请求对方先签订本约或者承担定金责任或损害赔偿责任,且赔偿范围一般不包括履行利益的损失。

2.区分买卖预约与附条件、附期限买卖合同。合同内容有“订立正式合同"文句的为预约;合同内容有关于“生效”约定的为附生效条件、期限的买卖合同本约。

3.不能仅从协议名称等形式方而区分预约与本约。在交易实践中,预约台同常常被冠以特定的名称,这些名称包括意向书、允诺书、预订单、认购书、选购单、购买商品房的定金收据、原则协议,谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等。实践中也会存在名实不符的情况。比如当一个协仪虽然名为预约,但所有合同条件均已具备时,也不存在另行签订本约的约定,它已是本约。

4.应结合合同具体内容等其他方而区分预约与本约。若当事人已在合同中明确约定在将来某个时点缔结本约,或者就缔结本约进行谈判,则一般可认为该合同为预约而非本约。当然,当事人订立预约的意思表示可有多种形式加以表现。以商品房买卖合同为例,双方明确约定“在本合同签订后七个工作日内双方于售楼处重新签订商品房预售合同”或“定金交付一周后双方签订“商品房销售合同”,当然属于预约合同无疑。

5.当事人意思表示不明的处理。若法律法规对某些合同的成立有着主要条款的限制,如果当事人没有就法律要求的所有主要条款协商一致,本约就还没有成立,而此时所形成的只是预约。相反,如果根据法律规定,该约定已具备了所有主要条款,则应认定本约已成立,而不存在所谓预约。

总之,预约与本约的区分并不总是泾渭分明的,但是仍应该首先坚持预约与本约是相互区别的。即使在个案区分很困难时,预约作为一种独立的合同类型也不能与本约混淆在一起。上海富答法律咨询嘉定律师编辑。〔本文摘编自《最高人民法院指导性案例裁判规则理解适用合同卷四》江必新、何东宁等著,中国法制出版社〕

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