嘉定房产律师-房屋买卖合同纠纷

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嘉定房产律师今天介绍一下房屋买卖合同纠纷中的这个普遍纠纷问题,即房屋买卖协议签订后,房屋已经交给买方,但是买方一直没有付款,只付了定金,并且所签订的房屋买卖协议中的相关约定也不明确,那么,在这种情况下,房屋的卖方是否可以解除所签订的房屋买卖协议并要求买方腾出及交还房屋?出现了这种纠纷该怎么处理,相关的法律是怎么规定的?这样的纠纷问题是十分常见的,我们也承办处理了很多这样的案件。今天就来简要介绍一下。

我国物权法规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定之外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。此条规定确立了所谓的“区分原则”。坚持“区分原则”是形式主义物权变动模式的必然要求,因此,无论是将交付或登记理解 为事实行为还是法律行为(物权行为),嘉定房产律师认为都应当坚持区分原则,但应该明确,在债权形式主义物权变动模式下,区分原则仅指原因行为与物权变动相区分;而在物权形式主义物权变动模式下,区分原则是指物权行为与债权行为相区分,其实质是承认物权行为独立于债权行为而存在。如前所述,根据目前通说,我国法律尚未明确承认物权行为的存在,故而,此外的区分原则应仅指债权行为与物权变动结果的区分。该原则坚持这样一个理念,即除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益,就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示方法,如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。而根据合同法的规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。在房地产买卖合同中,卖方与买方签订旨在转移房屋所有权的买卖合同后,就负有将房屋所有权转移给买方的义务,至于卖方是否享有合同解除权,则应当根据合同法的有关规定予以认定,房屋登记在卖方名下不是卖方享有合同解除权的法律依据。

根据以上的分析,我们可以看出,如果合同中没有约定买方不付款的情况下卖方可以解除房屋合同,并且买方也没有其他的行为可以构成卖方解除合同的依据,那么即使买方没有付款,只要买方仍然坚持要房屋的话,卖方一般就是不可以随意解除所签订的房屋买卖合同的,而应当继续履行合同。至于买方不付款的行为,卖方则可以依法及依据合同的相关约定要求买方进行付款,如果此时买方还不付款的话,卖方则可以依法追究其违约责任。嘉定房产律师特此摘编并与您分享。(本文参考及摘编自《最高人民法院指导性案例裁判规则理解适用物权卷》江必新、何东宁、肖芳 著,中国法制出版社)

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