房产纠纷中共同居住人的认定

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城市化的发展少不了对房屋的征收及拆迁,在这方面也产生了不少法律纠纷问题。富答法律咨询嘉定上海律师以相关实务数据为基础介绍一下有关房产纠纷中共同居住人认定的相关法律问题。2011年1月21日国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”被征收房屋的所有权人有权得到补偿,因此在房屋征收补偿的过程中确定房屋的所有权人尤为重要。


如上图所示,截止2019年7月30日,通过OpenLaw裁判文书检索“共有物分割纠纷+判决书”关键词,上海市占比17%左右,属于全国首位。除2016年上海市案件数量有所下降外,自2011年之后,整个上海市的共有物分割纠纷呈上升走势。其中涉及“共同居住人”的案件数量大致1876件,占了整个共有物分割纠纷案件中一半以上的比例。此类纠纷中更多的是共同居住人要求支付房屋动迁补偿款。

2011年10月19日上海市人民政府颁布了《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定:“征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”第五十一条规定:“共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

《上海市高级人民法院 公房居住权纠纷研讨会综述》民一庭调研与参考[2014]11号给出意见,认为:“关于同住人的界定,原市房地资源局2001年发布的文件《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条规定:《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。2011年市政府发布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第(三)项规定:共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。审判实践中对同住人的认定,应结合上述意见、实施细则的规定作出认定。凡是符合上述规定的人员即应认定为同住人。对因特殊情况与上述规定标准不符,又实际应予认定的,则应结合其他因素如公有住房调配单、动迁安置、婚姻、出生、服兵役等情况综合判断。高院民一庭在2004印发的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,对此所作解答可参考适用。”

另外,根据沪高法民一[2004]3号,他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。(可参考(2015)沪一中民二(民)终字第1869号案例)(上海富答法律咨询嘉定律师编辑)【嘉定律师事务所】【上海律师咨询】

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